תכנון תקציב מפורט | ניהול ופיקוח פרויקטים

מיותר לציין את פערי המחירים בין דרום הארץ למרכז ולצפון. אין ספק שהנושא הכספי בהחלטה איפה חפש מגרש עלה אצלכם מספר פעמים. ועל אף פערי העלויות, הנחת העבודה שלי, מכאן ואילך היא, שהאזור והישוב בו בחרתם לבנות את ביתכם הוא בגדר עובדה גמורה.

יחד עם זאת, בחירה נכונה של מגרש, יכולה לחסוך לא מעט כסף. לדוגמא:

• הגיאומטרייה של המגרש – מגרש בעל גיאומטריה 'מיוחדת', כמו למשל עם זוויות חדות, בהרבה מקרים מאלץ את המתכנן לביצוע תכנון לא אפקטיבי של המבנה, לשלב אלמנטים לאא סטנדרטיים אשר מיקרים את עלות הבניה.
• הטופוגרפיה של המגרש – מגרש עם שיפוע מצריך בד"כ התייחסות אדריכלית והנדסית מיוחדת הכוללים שימוש במפלסים, שימוש במדרגות, יישור השטח, הצבת קירות תמךך מסביב למגרש ועוד, אלו הם דברים מיקרים את עלויות הבניה.
• הקרקע של המגרש – חציבה או קידוח בקרקע סלעית מייקרת גם היא את עלויות הבניה.

לכן, אם קיימת  האפשרות לבחור בין מספר מגרשים, אני ממליץ כי השיקול הכספי יתווסף לייתר השיקולים שלכם בבחירת מגרש זה או אחר.

לא הרבה מודעים לכך, אבל למתכננים יש השפעה מכרעת על עלויות הבניה, החל מהאדריכל, הקונסטרוקטור ובהמשך גם  יועץ הקרקע, מתכנן מערכת הביוב , מעצב הפנים וכו' .כולם ביחד וכל אחד לחוד משפיעים ישירות על עלויות הבניה ומחירו הסופי של המבנה:

• האדריכל – לאדריכל יש השפעה מכרעת על העלות הסופית של המבנה, דרך השימוש בעיצובים מיוחדים, ניצול נכון ומותאם של המגרש, ניצול נכון של החללים/חדרים בתוךך המבנה, שהרי כל מ"ר עולה לא מעט כסף.

מומלץ שתראו את תיק העבודות של האדריכל, תבחנו בנוסף לסגנון ולעיצובים שיציג לכם, את הנושאים הקשורים בהיבטים הכספים, כגון: כיצד הוא מתאים את המבנה לנתוני המגרש (צורה ושיפוע), ניצול מיטבי של החללים בבית, ניצול אפקטיבי של שטח המבנה, תכנון תוך התאמה והתחשבות בבעלי מקצוע וקבלנים אחרים ועוד.

• הקונסטרוקטור – כמו האדריכל, גם לקונסטרוקטור יש השפעה משמעותית על עלות הבניה. הקונסטרוקטור הוא זה שקובע את חוזק המבנה, וחוזק הרי שווה הרבה מאוד כסף.

בהקשר זה, חשוב לוודא מולו כי הוא מבצע את החישובים ההנדסיים שלו בצורה המותאמת לעומסי המבנה ולסוג הקרקע, באופן ובהתייחסות פרטנית למבנה שלכם. רבים הם הקונסטרוקטרים שמתאמי חיסכון ומשאבים מבחינתם משתמשים במודלים תכנון סטנדרטים המשלבים מקדמי בטיחות מופרזים או לא מתאימים.

תכנון מותאם אישית למבנה שלכם יכול להפחית את כמות הבטון, את כמות הברזל המשמש לזיון המבנה, להפחית את כמות הכלונסאות ואת עומקם ובכך לחסוך סכומי כסף רבים.

• יועץ הקרקע – למרות, שבאופן יחסי לאדריכל ולקונסטרוקטור, השפעתו על העלות הכוללת של הבניה קטנה יותר, השפעתו העיקרית על עלות הבניה, היא במתן הנחיות לגבי סוגג הביסוס. אבל עדיין בהחלט מומלץ לבדוק מי היועץ ולקבל המלצות עליו. בנוסף ישנם מספר נקודות שניתן דרכם לחסוך לא מעט כסף:
  • בחירת יועץ משותף עם המגרש הסמוך אליכם. בחירה שכזו יכולה להוזיל את עלות הייעוץ. ואולי אף להפחית את מספר הדיגומים שתדרשו לבצע אצלכם במגרש.
  • ניצול הזדמנות של מכונת קידוח שעובדת במקרה בסביבה הקרובה לכם – יש פשוט לגשת ולבקש הצעת מחיר לביצוע מיידי של הדיגום אצלכם (עפ"י הנחיות היועץ כמובן).

רבים מהבונים מתחילים את ה'מסע' אל ההפחתה וצמצום עלויות הבניה דווקא בשלב זה, ולא בכדי. בעוד שבשלבים הקודמים, יכולת ההשפעה שלהם פחותה ותלויה ישירות באיכות ובמקצועניות של בעלי המקצוע שבחרו, בשלב זה הם בד"כ מרגישים כי יכולת ההשפעה שלהם על ההפחתה וצמצום עלויות הבניה הם בידיים שלהם והם אלו שלמעשה שולטים במו"מ מול הקבלנים, הם שולטים בבחירת הכלים הסניטרים והריצוף, הם אלו שמקבלים את ההחלטה האם לרכוש את המוצרים בארץ או בחו"ל (לדוגמה בסין)  ועוד …

להלן, אפרט נקודות ושיקולים שיעזרו לכם בהפחתה וצמצום עלויות הבניה, בשלב זה:

• שיטת ניהול הבניה – בניה באמצעות קבלן מפתח או באמצעות ניהול עצמי. הבחירה בשיטת הבניה בניהול עצמי, יכולה להפחית משמעותית את עלויות הבניה. ההפחתה יכולה להגיעע לכ- 20% ואף במקרים מסוימים גם ליותר.
• בחירת מיטבית של קבלנים – כולם רוצים למצוא קבלנים איכותיים וכמובן במחירים סבירים (זולים) ובעניין הזה כולנו אותו הדבר. אבל חשוב לזכור כי קבלן טוב, אמין ומומלץ עושהה פחות טעויות מקבלנים אחרים, לוקח אחריות על הטעויות שביצע, יכולת ההתקשרות מולו בריאה וזורמת וכו'… דברים אלו, ועוד, מפחיתים את הסיכוי להוצאות נוספות ולא מתוכננות.
• כתיבת מפרטים – מפרטים הערוכים בצורה מקצועית, שעל בסיסם הקבלן נותן את הצעתו, מגדירים במדויק את העבודה ומקטינים 'הפתעות' בשלבי ביצוע הבניה. כידוע, כל 'הפתעה" כזו המשמעות היא הכנסת יד לכיס והוצאת עוד כסף. הדבר נכון גם מצידו של הקבלן, שכל 'הפתעה' כזו מעמידה אותו בדילמה האם לבקש עוד כסף או לא. לכן מפרט מקצועי יכול לגרום לקבלן לתת הצעת מחיר נמוכה יותר, עם פחות 'מקדמי בטיחות' מבחינתו.
• ניהול מו"מ (משא ומתן) מקצועי – בהנחה שהקבלנים שמצאתם עונים לדרישה 'קבלן טוב', חשוב לנהל מולם מו"מ מקצועי ואפקטיבי. תחילה חשוב לפנות אליהן במפרט מקצועי ועל-פיוו לבקש מהם את הצעות המחיר. חשוב שההצעות שיתקבלו יהיו על אותה העבודה בדיוק ועם אותם הסעיפים. עכשיו קל יהיה לנו לנהל מולו מו"מ ולהתמקח עם הקבלן בסעיפים שאנו יודעים שהוא יכול לתת לנו הנחה. או לחילופין להתמקח על אחוזי הנחה כוללת בגובההה הפערים בינו לבין יתר הקבלנים בסעיפים הזולים ביותר.
• ניצול אפקטיבי של הקבלנים – יש להקפיד על חלוקת העבודות בין הקבלנים בצורה נכונה המותאמת  לשלבי הביצוע של הבניה וליכולתו המקצועית של כל קבלן וקבלן. הרעיון מאחוריי זה, הינו מקסום יכולתו המקצועית בפרק הזמן שממילא הוא נמצא באתר. ובכך לחסוך הגעת קבלניים לביצוע עבודה 'קטנה' יחסית.
• 'תפר' בין עבודות קבלנים – רבים המקרים בהם עבודות מסוימות 'צצות' תוך כדי ביצוע, וזאת כי במפרט הביצוע ובהסכם ההתקשרות מול אותם קבלנים הנושא לא הוכנס. במצביםם אלו, בד"כ, ביצוע העובדה יהיה יקר יותר משמעותית. דוגמאות לכך ניתן לראות בהתקנת משקופים עיוורים של הדלתות, התקנת שיש של עדן החלונות, מילוי חללים בגג (במקרה של רעפים) ועוד .
• פיקוח מקצועי – פיקוח מקצועי על אופן ביצוע העבודות יכול להפחית, למזער ולמנוע כשלי ביצוע במהלך הבנייה. כידוע, כשל שמאותר בשלב מוקדם, עלות התיקון שלו תהיה פחותהה משמעותית מכשל שאותר בשלב מאוחר. על אחת כמה וכמה אם הכשל נמנע מלכתחילה . צריך לזכור כי גם אם הכשל הינו של הקבלן והוא לוקח אחריות מלאה, איכשהו, זה תמיד פוגע גם ביזם.
• מועדי תשלום – חשוב מאוד להקפיד על ביצוע התשלום במועד שנקבע. ראשית, התכוננות ללוחות זמנים ידועים ומוגדרים מראש, מוזילה את עלות גיוס הכסף. שנית, יש לדואג שעדד סוף חוזה ההתקשרות והשלמת העבודה, בהתאם לשביעות רצונכם, תמיד יישאר 'באוויר' האינטרס הכספי מול הקבלן, לצורך השלמת העבודה. רבים המקרים בהם שולם לקבלן תשלום לפני המועד והקבלן החל במשיכת וגרירת זמן, או גרוע מכך הוא פשוט 'נעלם'.. החלפתת קבלן תוך כדי ביצוע, בד"כ תהיה יקרה יותר.
• קיצור זמן ביצוע – זמן שווה לכסף ! והרבה כסף: יש לזכור כי שכירות דירה, מעבר למקום זמני, העברות כפולות של ציוד, אחסנה, תשלומים חודשיים לבעלי מקצוע כגון: מפקח הבניהה ומנהל הפרויקט, עולים כסף. כמו כן משיכת זמן מגבירה את הסיכוי לבלאי של חומרי הבניה ולגניבות.

אסכם ואומר כי ניהול עבודות הבניה, ניהול, ניהול ועוד פעם ניהול הם המפתח האמיתי לצמצום והפחתת עלויות הבניה. ניהול מקצועי, יבטיח לכם את החיסכון הכספי המיוחל.